La location meublée non professionnelle répond à différents objectifs patrimoniaux et fiscaux, en plus de revêtir son aspect de valeur refuge. En effet, l’immobilier demeure un actif tangible à fort potentiel de plus-value.
En termes de réduction d’impôts, la LMNP est moins contraignante que la location nue à vocation défiscalisante (Pinel, Malraux, Denormandie). De plus, la rentabilité est beaucoup plus intéressante, notamment pour les locations saisonnières et occasionnelles, à condition de réunir tous les ingrédients nécessaires pour la réussite de l’investissement. Ainsi, il s’avère intéressant de déterminer où et comment investir en LMNP pour garantir rendement et rentabilité.
Quelles villes sont éligibles ?
La LMNP a pour avantage son extrême flexibilité : toutes les villes sont éligibles. En effet, vous n'êtes soumis à aucune contrainte en ce qui concerne le choix de l’emplacement, à la différence de celui d’un bien Pinel (zone A Bis, A et B1), Denormandie (villes en zone Opération de revitalisation du territoire ORT ou communes Coeur de ville), Malraux (secteurs sauvegardés et quartiers anciens dégradés, zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager ZPPAUP).
En revanche, il est important de bien tâter le pouls de la région où vous comptez réaliser votre exploitation : évolution démographique, nature de la demande locative, croissance économique, développement urbain, etc.). Autre point important : il vaut mieux investir près de chez vous afin de faciliter les suivis avec les locataires, en particulier si vous vous lancez dans la location saisonnière qui se caractérise par un important turnover de ces derniers.
De manière générale, il vaut mieux opter pour une ville implantée dans une région dynamique dont la demande locative est stable à longueur d’année, voire évolue au fil de l’urbanisation de la zone. Sur une échelle plus réduite, ciblez les quartiers écologiques – qui commencent à faire leur apparition hors centre-ville. Ces écoquartiers sont en effet de plus en plus prisés par les citoyens ayant intégré une démarche environnementale, en plus des nombreux atouts tels qu’un mode de vie plus sain, une mobilité douce, un cadre de vie agréable et une consommation énergétique réduite.
Enfin, ne négligez pas la qualité de l’environnement immédiat ainsi que la proximité des commodités qui est un principal atout de fidélisation des locataires. Le but est en effet d’enregistrer le meilleur taux d’occupation sur le long terme.
Garantir rendement et rentabilité grâce à la qualité des recettes locatives et de la défiscalisation
Qualité des loyers et potentiel de réduction d’impôt sont deux éléments essentiels pour atteindre un bon rendement annuel, de même qu’une rentabilité finale honorable.
Les loyers sont facturés mensuellement pour une LMNP classique, et par nuitée pour les locations meublées saisonnières. Il n’existe pas de plafonds de loyers en LMNP, ni de plafond de ressources du locataire. Les loyers sont ainsi librement fixés par le bailleur.
Toutefois, c’est en fonction du montant des recettes locatives annuelles que le régime fiscal sera déterminé, et celui-ci impactera sur le rendement de l’activité. Si ces recettes locatives n’excèdent pas 72 600 euros par an, alors le régime appliqué sera le micro-BIC, vous faisant bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50%. Le cas échéant, vous profitez du régime réel d’imposition avec ses multiples atouts fiscaux qui sont les suivants :
- la déduction des charges (intérêts d’emprunt, frais d’acquisition, frais de notaire, assurances, frais de gestion, taxe foncière)
- la déduction des amortissements du mobilier et de l’immobilier, et dont l’excédent est reportable sur les prochaines années jusqu’à épuisement
- la récupération de la TVA pour des LMNP en résidence avec services
La défiscalisation peut être renforcée grâce au dispositif Censi-Bouvard pour les LMNP dans le neuf, soit une réduction fiscale de 11%. En contrepartie, une période d’engagement de 9 ans doit être respectée.
