Vous avez comme projet d’exploiter un bien immobilier que vous allez louer meublé ? Sachez que vous profitez d’une très intéressante réduction d’impôt, en plus du rendement de qualité issu de votre activité de nature commerciale.
En effet, les avantages fiscaux se traduisent par :
- la déduction des charges
- la déduction des amortissements relatifs à l’immobilier, au mobilier et aux travaux
- la déduction d’un abattement de 50% ou de 71%, en fonction du type de location meublée.
Ces déductions tiennent compte du régime fiscal qui s’applique, lequel est conditionné par le montant des recettes locatives provenant de votre activité de LMNP, la location meublée non professionnelle. On distingue en effet deux régimes : le réel d’imposition, qui est la plus intéressante en termes de défiscalisation, et le micro-BIC.
Parlons de l’abattement dans un LMNP, des taux qui s’appliquent ainsi que du mécanisme.
L’abattement sous le régime micro-BIC
L’abattement est forfaitaire et s’applique sur les loyers déclarés :
- pour les biens classiques, celui-ci est de 50%. En d’autres termes, seuls les 50% du montant total des recettes locatives annuelles pour cette activité sont imposables. Ces locations classiques sont des logements à usage de résidence principale et qui génèrent des loyers mensuels réguliers
- pour les meublés de tourisme, l’abattement est de 71%. Ainsi, les 29% du montant total des recettes locatives annuelles pour cette activité sont imposables. Rappelons que les meublés de tourisme sont des biens destinés à une clientèle de passage dont l’occupation est de courte durée. La facturation du séjour se fait alors sur la journée ou la semaine, tout au plus sur le mois. Citons par exemple les maisons d'hôtes, les villas et les appartements qui offrent des services para-hôteliers (petit déjeuner, service de ménage, fourniture de linge de maison, voire laverie et blanchisserie). C’est ce que proposent aussi les résidences de tourisme qui font partie des résidences avec services.
Quelques points à retenir
Lorsqu’on parle de location meublée, vous déclarez des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) puisque votre activité est de nature commerciale. Ces BIC sont aussi des chiffres d’affaires, et vous êtes un micro-entrepreneur. Ce, que vous exerciez sous le statut non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP). L’intervention d’un expert-comptable est donc requise, du fait de la tenue obligatoire de la comptabilité si vous êtes soumis au réel d’imposition (votre chiffre d’affaires annuel doit alors être supérieur à 77 700 euros par an).
Si vos BIC sont inférieurs à 77 700 euros par an, alors vous êtes soumis au régime micro BIC et donc à l’abattement forfaitaire détaillé ci-dessus. Dans ce cas, la tenue de la comptabilité est facultative. De plus, le micro BIC vous permet de bénéficier d’une simplicité déclarative comparée au réel d’imposition. Autre avantage : vous n’avez pas de frais de comptabilité à payer.
Le dispositif Censi-Bouvard en complément de l’abattement
Nous avons mentionné plus haut que le régime réel est plus attractif du fait de la possibilité de déduire aussi bien des charges que des amortissements. Vous ne profitez pas non plus de la récupération de la TVA si vous êtes sous le régime micro BIC.
Cependant, le micro-BIC peut être combiné avec un dispositif défiscalisant, applicable uniquement dans le neuf : la loi Censi-Bouvard. Notez que cet outil n’est valide que si votre acquisition a été réalisée avant le 31 décembre 2022, puisque la loi de finances 2023 a prévu de ne plus le renouveler.
Si vous avez acquis le bien avant le 31 décembre 2022, vous devez vous engager sur 9 ans, soit jusqu’à 2030 afin de bénéficier d’une réduction fiscale de 11% de la valeur du bien hors taxes.
